Turyap’ın Kasım 2024 Mudanya bölgesi detaylı konut fiyat endeksi, mahalle bazlı güncel fiyat analizleri, metrekare bazında değerleme ve yatırım potansiyeli raporu.
Marmara’nın incisi Mudanya, son yıllarda gerek yatırım potansiyeli gerekse yaşam kalitesiyle Bursa’nın en dikkat çeken ilçelerinden biri haline geldi. Özellikle İstanbul-Bursa-İzmir otoyolunun tamamlanması ve düzenli feribot seferleriyle İstanbul’a bağlantının güçlenmesi, bölgenin gayrimenkul değerlerinde kayda değer bir artış trendini beraberinde getirdi.
Bu ayki endeks raporunda, Mudanya’nın 8 farklı mahallesinde toplam 450’den fazla konutu kapsayan geniş bir veri havuzundan beslenmektedir. Rapor, özellikle Güzelyalı ve Çağrışan bölgelerinde gözlemlenen olağanüstü değer artışlarını, merkezi lokasyonlardaki site içi projelere yönelik artan talebi ve kış sezonuyla birlikte merkezi ısıtma sistemine sahip konutlara yönelen ilgiyi detaylı bir şekilde analiz ediyor.
Kasım 2024 verileri, bölgede metrekare başına ortalama konut değerinin bir önceki aya göre %3.2 artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Bu artışta, özellikle deniz manzaralı premium segmentteki konutların performansı belirleyici rol oynuyor.
1+1 Konutlar Segmenti
| Mahalle | m² | Site İçi | Isıtma | Otopark | Konum | Fiyat Aralığı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| YENİ MH. | 78 | Evet | Doğalgaz | Var | Merkeze Uzak | 9.500 TL (Eski) |
| GÜZELYALI | 75 | Evet | Doğalgaz | Var | Şehir Merkezi | 28.000 TL (Sıfır) |
| GÜZELYALI | 50 | Hayır | Doğalgaz | Var | Merkeze Uzak | 1.315.000 TL |
| GÜZELYALI | 75 | Hayır | Doğalgaz | Var | Şehir Merkezi | 3.600.000 TL |
Analiz:
- m² Başına Ortalama Değer: 48.000 TL
- En Yüksek Birim Değer: Güzelyalı Merkez
- Değer Artış Potansiyeli: %15-20 (Yıllık)
2+1 Konutlar Segmenti
| Mahalle | m² | Site İçi | Isıtma | Otopark | Konum | Fiyat Aralığı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ÖMERBEY MH. | 80 | Hayır | Yok | Var | Merkeze Uzak | 11.000 TL (Eski) |
| GÜZELYALI | 165 | Evet | Kombi | Var | – | 38.500 TL |
| ŞÜKRÜÇAVUŞ MH. | 70 | Hayır | Kombi | Var | Merkeze Uzak | 1.300.000 TL |
| ŞÜKRÜÇAVUŞ MH. | 100 | Hayır | Kombi | Var | Şehir Merkezi | 10.000.000 TL |
Analiz:
- m² Başına Ortalama Değer: 100.000 TL
- Premium Segment Artış: %25 (Deniz Manzaralı)
- Lokasyon Bazlı Değer Farkı: %40-60
3+1 Konutlar Segmenti
| Mahalle | m² | Site İçi | Isıtma | Otopark | Konum | Fiyat Aralığı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| İPEKYAYLA | 150 | Hayır | Yok | Var | Köylerde | 9.000 TL |
| MUDANYA | 200 | Evet | Kombi | Var | Şehir Merkezi | 105.000 TL |
| GÜZELYALI | 130 | Hayır | Doğalgaz | Var | Merkeze Uzak | 1.400.000 TL |
| ÇAĞRIŞAN | 180 | Evet | Merkezi | Var | Şehir Merkezi | 27.500.000 TL |
Analiz:
- m² Başına En Yüksek Değer: 152.777 TL (Çağrışan)
- Lokasyon Primi: Merkez %85, Sahil %120
- Yıllık Değer Artış Beklentisi: %30-35
2. BÖLGESEL ANALİZ VE YATIRIM ENDEKSİ
2.1 Mahalle Bazlı Değerleme Katsayıları
- Güzelyalı: 1.85
- Çağrışan: 1.75
- Şükrüçavuş: 1.45
- Ömerbey: 1.30
- Yeni Mahalle: 1.25
- İpekyayla: 1.20
2.2 Değer Artırıcı Faktörler ve Etki Oranları
- Deniz Manzarası: +%40-60
- Site İçi Konum: +%25-30
- Merkezi Lokasyon: +%20-35
- Otopark: +%10-15
- Doğalgaz/Merkezi Isıtma: +%8-12
3. YATIRIM PROJEKSİYONU
3.1 Kısa Vadeli Beklentiler (6-12 Ay)
- Güzelyalı Bölgesi: %20-25 değer artışı
- Merkezi Lokasyonlar: %15-20 değer artışı
- Köy-Kırsal Kesim: %10-15 değer artışı
3.2 Orta Vadeli Beklentiler (1-3 Yıl)
- Premium Segment: %60-70 değer artışı
- Orta Segment: %45-55 değer artışı
- Ekonomik Segment: %30-40 değer artışı
4. SONUÇ VE ÖNERİLER
- Yatırım Potansiyeli Yüksek Bölgeler:
- Güzelyalı (Deniz manzaralı segmentte)
- Çağrışan (Merkezi konum)
- Şükrüçavuş (Gelişmekte olan bölge)
- Risk Faktörleri:
- Bina yaşı 15+ olan yapılarda değer artış hızı düşük
- Merkeze uzak lokasyonlarda likidite riski
- Altyapı eksikliği olan bölgelerde değer artış potansiyeli sınırlı
- Fırsat Alanları:
- Site içi yeni projeler
- Deniz manzaralı orta segment konutlar
- Şehir merkezi yakını 2+1 daireler
İlhan ÇAMKARA / Emlak Haber Ajansı
