Türkiye Gayrimenkul Sektörü’nde Yaşanan Kriz Üzerine Durum Analizi

Değerli okuyucu, Türkiye’de Gayrimenkul sektörü, hepimizin bildiği üzere 2000’li yılların başından itibaren güçlü bir büyüme trendi izledi.  2000’li yılların başlarında  bu sektöre katılmış bir profesyonel olarak bu gelişime pek çoğunuz gibi bende tanıklık ettim.

Elbetteki gelişim sürecinin önemli nedenleri ve kilometre taşları var: “Ekonominin hızla büyümesi, tüketici kredilerinin artması, şehirleşme oranının yükselmesi, altyapı projelerinin geliştirilmesi, sektörde talep ve ihtiyaca bağlı olarak kurumsal ve innovatif gelişmeler neticesinde gelişkin satış-pazarlama ağlarının  oluşması, sosyal imkanlara sahip markalı projelerin gelişmesi de önemli faktörler arasında belirtilebilir.  Bütün bunların sonucunda Türkiye’nin hem çevre hem bölge ülkeleri için çekim merkezi haline gelmesi sonucu ortaya çıkan uluslararası konut talebi de önemli bir etkendir.  (bu talebin maddi bir girdiye dönüşmesi için 2012 yılında yabancılara yönelik mütekabiliyetin kaldırılması ve sonrasında 2016 yılında da  gayrimenkul alımına dayalı vatandaşlık imkanının sağlanması da kabul edilmiştir)

Ancak 2010’ların sonlarına doğru özellikle Türkiye’deki ekonomik, siyasal faktörlerin ve küresel gelişmeler nedeniyle etkisi  halen devam eden -her ne kadar toparlanma sinyalleri gelse de –  ciddi bir kriz süreci yaşanıyor.

Aşağıdaki yazı, Türkiye gayrimenkul sektöründe yaşanan bu krizi üç ana başlık altında kapsamlı bir şekilde analiz etmektedir: “Gayrimenkul Sektörünün Kendi İç Dinamikleri, Genel Türkiye Ekonomisi ve Siyasal Nedenler, ve son olarak ta Küresel Nedenler”

Yazının ortaya çıkmasında;   gerek sektörde katıldığım çeşitli toplantı ve görüşmelerdeki notlarım, gerek araştırmalarım, takip ettiğim yayınlar ve sosyal platformlardaki tartışmalar ve gerekse de İsra Holding çatısı altında bana bu tür çalışmaları yapmaya teşvik eden değerli yönetici ve arkadaşlarımın teşvikleri büyük katkı sunmuştur. Takip eden günlerde çözüm önerilerine  ilişkin bir değerlendirme ile çalışmayı tamamlamayı planlıyorum. Faydalı olması dileğiyle, iyi okumalar..

A. SEKTÖREL NEDENLER

Türkiye gayrimenkul sektöründeki kriz, aşağıda farklı başlıklarda ayrıntılı olarak değerlendirilecek olan lokal siyasi ve ekonomik durumlar ile küresel nedenlerin dışında  ağırlıklı olarak sektörel sebeplerin etkisiyle derinleşmiş ve karmaşıklaşmıştır. Bu bağlamda, gayrimenkul sektöründeki krizin Türkiye ekonomisi ve siyasal ortamla olan ilişkisini daha ayrıntılı bir şekilde irdeleyebiliriz.

1. Arz-Talep Dengesizliği

• Plansız “aşırı” Arz : Gölcük depremini takip eden aylarda birbiri ardına kabul edilen veya değişen mevzuatın etkisiyle başlayan modern, depreme dayanıklı nitelikli  konutların inşa süreci ile 2000’li yılların başından itibaren Türkiye’de inşaat sektörü, o yıllarda  yaşanan “büyüme, kabuğunu kırma trendine” paralel olarak büyük bir büyüme yaşadı. Özellikle başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde hızlı bir konut yapımı dönemi başladı. Ancak sürecin devamında plansız programsız inşaat süreçleri ile  arzın talebi geçmesi durumu yaşandı. 2010’ların sonlarına gelindiğinde, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde çok sayıda inşaat projesi tamamlandı. Fakat bu projelere olan talep, konut fiyatlarındaki yükseliş ve alım gücünün azalması ile daralmaya başladı. Sonuç olarak, bir yanda yüksek stoklar, diğer yanda talep yetersizliği söz konusu oldu.
• Düşen Alım Gücü: Özellikle 2020’li yıllarla birlikte enflasyon oranlarının artması ve gelir dağılımındaki eşitsizlikler, alıcıların gayrimenkul satın alma kapasitesini ciddi şekilde azalttı. Hane halkının alım gücü düştü ve konut kredilerine ulaşmak daha zor hale geldi. Bu da doğrudan talep daralmasına yol açtı.

2. Yüksek İnşaat Maliyetleri

• Döviz Kurlarındaki Artış: 2000’li yılların başında göreceli olarak stabil hale gelen Türkiye’nin döviz kuru sorunu, 2010’lu yıllar ile birlikte özellikle gezi olayları sonrasında bozulmuş, takip eden yıllarda aşağıda ifade edilen pek çok iç içe geçmiş nedenden dolayı ciddi dalgalanmalara yol açmış, bu durumda  özellikle inşaat sektöründe büyük bir maliyet artışına yol açmıştır.  Birçok inşaat malzemesi ithal ediliyor ve bu malzemelerin fiyatları dövizle belirlendiği için döviz kurundaki yükseliş, inşaat maliyetlerini arttırmıştır. Özellikle 2020’lerdeki kur artışları, inşaat firmalarının maliyetlerini artırarak kar marjlarını önemli ölçüde düşürmüştür.
• Yüksek Enerji ve Ham Madde Fiyatları: Sadece döviz kuru değil, enerji fiyatlarının artması, petrol ve doğal gaz fiyatlarındaki yükselmeler, inşaat sektöründe kullanılan çimento, demir gibi hammaddelerin maliyetlerini artırmış,  bu durum da sektördeki maliyet baskısını daha da büyütmüştür.

3. Kredi Faizlerinin Yükselmesi ve Finansman Sorunları

• Yüksek Faiz Oranları: Türkiye’deki bankalar, özellikle 2020’lerden itibaren yüksek enflasyon ortamında kredi faiz oranlarını artırmaya başladı. Hem konut alıcıları için, hem de inşaat firmaları için kredi faizlerinin yüksek olması, yeni projelerin başlatılmasını zorlaştırdı. Konut kredilerindeki yüksek faiz oranları, talebi engellerken, inşaat şirketlerinin projelerini finanse etme konusunda sıkıntılar yaşamasına yol açtı.
• Yatırımcıların Tereddütlü Davranışı: Yüksek faiz oranları, yatırımcıları daha düşük riskli alanlara yönlendirdi. Gayrimenkul projeleri uzun vadeli yatırımlar gerektirdiği için, yatırımcılar riskten kaçınmaya başladı ve gayrimenkule olan yatırım ilgisi azaldı.

4. İnşaat Firmalarının Aşırı Borçlanması ve Likidite Sorunları

• Aşırı Borçlanma: 2000’li yılların sonlarına doğru, sektördeki agresif büyümeye paralel olarak birçok inşaat firması da uzun vadeli finansal ve konjonktürel analizler yapmadan işlerini büyütmeye ve birbiri ardına projeler ilan etmeye, yüksek maliyetli arsa satın alma veya ihale süreçlerine dahil olmaya, maliyet planları yapılmadan peşi sıra inşaat süreçlerine girişmeye başladılar. Bu süreçte, borçlanarak büyüyen firmalar, inşaat sektöründe yaşanan daralma ve maliyet artışları nedeniyle finansal sıkıntılar yaşamaya başladı. Bu durum, sektördeki bazı bildik tanıdık  firmaların dahi iflasına ve projelerin yarım kalmasına neden oldu.
• Likidite Krizi: Borçlanmanın etkisiyle birçok firma, kredi geri ödemeleri ve finansman yüküyle karşı karşıya kaldı. Bu da sektörde ciddi bir  likidite krizine yol açtı. Özellikle 2015 yılından itibaren ve  sonrası dönemde, pek çok irili ufaklı inşaat firması ödeme zorlukları nedeniyle projelerini zamanında tamamlayamadı.

5. Yatırımcı Güveninin Zedelenmesi

• Siyasal Belirsizlik ve Ekonomik Durgunluk: Türkiye’de 2010’ların ortasından itibaren görülmeye başlayan  iç siyasal belirsizlikler, ekonomik istikrarsızlıklar ve dış politikadaki gerginlikler, yerli ve yabancı yatırımcıların gayrimenkul sektörüne olan güvenini de sarsmıştır. Yatırımcılar, gelecekteki ekonomik ortamı kestiremedikleri için açıkça sektöre olan ilgilerini azalttılar.
• Döviz Riski ve İstikrarsızlık: Özellikle yabancı yatırımcılar, döviz kuru riski ve Türkiye’deki ekonomik istikrarsızlık nedeniyle gayrimenkul yatırımlarını erteleme veya iptal etme yoluna gittiler.  Faklı ülkelerdeki gayrimenkul marketlerinin yüksek karlılığı ve stabilizasyonu da bu durumda belirleyici olmuştur.  Sonuç olarak yaşanan gelişmeler yurtdışından gelen gayrimenkul yatırımlarını olumsuz etkilemiştir.

6. Yapılaşma ve Planlama Sorunları

• İmar Planı ve Ruhsat Sorunları: Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde yapılaşma / inşaat süreçleri, sık sık imar planı değişiklikleri, ruhsat sorunları ve yerel yönetimle ilgili bürokratik engellerle karşı karşıya kaldı. Söz gelimi İstanbul Esenyurt ve Fikirtepe bölgelerindeki on yıllara yayılan sorunun özünde bu faktör yatmaktadır. Bu durum, bir kısım projenin tamamen durmasına, hatta ilgili inşaat şirketlerinin batmasına / el değiştirmesine yol açmış, bir kısım projenin de  zamanında tamamlanmasını engelleyerek inşaat firmalarının maliyetlerini arttırmıştır.  Elbette yaşanan bu negatif durumdan on binlerce vatandaş ta etkilenmiş mağdur olmuşlardır.
• Kentsel Dönüşümdeki Gecikmeler: Kentsel dönüşüm projeleri başlangıçta büyük bir umut vaat etse de, yerel yönetimlerin ve müteahhitlerin bu projelerdeki koordinasyon eksiklikleri, inşaat firmaları için büyük bir engel oluşturmuştur. Özellikle İstanbul’daki kentsel dönüşüm projelerinde ciddi gecikmeler yaşanmış,  bu da sektöre olan güveni ciddi şekilde  sarsmıştır.

7. Pazarın Daralması ve Yüksek Fiyatlar

• Türkiye’de özellikle son yıllarda konut fiyatlarının  yazının genelinde ifade edilen pek çok faktörden kaynaklı olarak hızlı bir şekilde artmasından dolayı  özellikle ülkedeki stabil ortamın temel dayanağı olan orta sınıf için ev sahibi olma hayalini neredeyse imkansız hale getirmiştir. Bu durum, talebin daralmasına ve satışların yavaşlamasına yol açmış ve birçok alıcı, ev fiyatlarının aşırı yüksek olmasından dolayı konut almak yerine kiralamayı tercih etmiş veya mecbur kalmıştır.

8. Pandemi ve Küresel Ekonomik Kriz

• 2020’de başlayan pandemi süreci, sadece ülkemizdeki gayrimenkul sektörüne değil şüphesiz küresel ölçekte de  büyük bir darbe vurdu. Pandemi sırasında evlere olan talep artmış olsa da, iş gücü kaybı, ekonomik daralma ve belirsizlikler, konut alımlarını olumsuz etkilemiştir.  Sadece İstanbul’da pandemi  döneminde inşaat sektöründe %22 daralma yaşanmıştır. Bununla birlikte inşaat projelerinin ertelenmesi ve tedarik zincirindeki aksaklıklar da sektöre olumsuz yansıdı.

B. GENEL TÜRKİYE EKONOMİSİ VE SİYASAL FAKTÖRLER

Türkiye gayrimenkul sektöründeki kriz, sektörel sebeplerin yanı sıra ülkenin genel ekonomik durumu ve siyasal faktörlerin etkisiyle daha da derinleşmiş ve karmaşıklaşmıştır. Bu bağlamda, gayrimenkul sektöründeki krizin Türkiye ekonomisi ve siyasal ortamla olan ilişkisini aşağıdaki bölümde daha ayrıntılı bir şekilde irdeleyelim;

1. Enflasyon ve Yüksek Faiz Oranları

• Yüksek Enflasyon: Türkiye’de 2020’li yıllarda iyice belirginleşen yüksek  enflasyon oranları, hem konut alıcıları hem de inşaat sektöründeki firmalar için büyük zorluklar yaratmıştır. Enflasyonun yükselmesiyle birlikte, özellikle hem inşaat malzemelerinin maliyetleri hızla artmış, hemde hane halkının alım gücü de ciddi şekilde azalmıştır. Bu durum, konut talebinin düşmesine ve sektördeki yatırımcıların dikkatinin başka alanlara kaymasına yol açtı. Yüksek enflasyonun devam etmesi, sonuyç olarak sektöre olan güveni de sarsmıştır.
• Faiz Oranlarındaki Artış: Türkiye’deki yüksek faiz oranları, konut kredilerinin daralmasına neden olmakla birlikte inşaat sektöründeki firmaların kredi kullanımını zorlaştırdı. Hem bireysel alıcılar hem de inşaat firmaları, borçl,anma maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle finansman sıkıntısı yaşadılar. Faiz oranlarının yüksekliği, konut alımını engellediği gibi, inşaat firmalarının projelerini hayata geçirebilmek için gerekli olan borçları temin etmelerini de zorlaştırdı. Türkiye’deki finansal sistemdeki belirsizlik, faiz oranlarının daha da artabileceği endişesini doğurdu ve bu da sektöre olan ilgiyi azalttı.

2. Döviz Kuru Dalgalanması ve Dış Borçlar

• Döviz Kuru Riski: Türkiye’nin dış borçlarının büyük bir kısmı döviz cinsindendir. Döviz kurlarındaki dalgalanmalara paralel olarak, inşaat sektöründeki maliyetler de artmıştır. Özellikle inşaat malzemelerinin ithal olması ve dövizle işlem yapılması, sektörün dışa bağımlılığını artırmıştır. 2020’li yıllarda döviz kurlarındaki artış, özellikle dövizle borçlanan inşaat firmaları için büyük bir yük oluşturmuş ve firmaların finansal sürdürülebilirliğini tehlikeye atmıştır.
• Küresel Ekonomik Etkiler: Döviz kurlarındaki dalgalanmalara sadece Türkiye içindeki ekonomik etkenler değil, küresel ekonomik durum da etki etmektedir. Özellikle pandeminin ardından yaşanan tedarik zinciri problemleri ve dünya genelinde enerji fiyatlarındaki artış, inşaat sektörü gibi ağırlıklı olarak dövizle işlem yapan sektör üzerinde olumsuz etkiler yaratmıştır. Bu da sektördeki maliyetleri artırmış ve nakit akışını zorlaştırmıştır.

3. Siyasal Belirsizlikler ve Güven Sorunları

• İç Siyasal Belirsizlikler: Türkiye’deki siyasal ortam, özellikle 2020’li yıllarda ciddi belirsizlikler yaratmıştır. Siyasi istikrarsızlık, yurtiçindeki ve yurtdışındaki yatırımcıların güvenini sarsmıştır. Yatırımcılar, ülkenin geleceğiyle ilgili belirsizlikler nedeniyle risk almayı istememiş ve uzun vadeli yatırımlarını ertelemişlerdir. Ayrıca, hükümetin politikaları, özellikle yerel seçimler ve seçim süreçlerinin yoğun olduğu dönemlerde, ekonomi üzerindeki belirsizlikleri artırmıştır.
• Yabancı Yatırımcıların Çekilmesi: Türkiye’nin siyasi belirsizlikleri ve dış politika sorunları, yabancı yatırımcıları da olumsuz etkilemiştir. Gayrimenkul sektörü, yabancı sermaye için büyük bir yatırım alanıydı ancak son yıllarda Türkiye’deki siyasi istikrarsızlık, yabancıların gayrimenkul yatırımlarını azaltmalarına yol açmıştır. Bu durum, inşaat projelerinin finansmanında sorunlar yaratmış ve sektördeki büyümeyi engellemiştir.

4. Türkiye’nin Ekonomik Durgunluğu ve İşsizlik Sorunları

• Ekonomik Durgunluk: Türkiye’deki genel ekonomik durgunluk, gayrimenkul sektörü üzerinde büyük bir baskı yaratmıştır. “Gayrimenkul sektörü, geniş çapta ekonomik büyüme ile doğru orantılıdır”. Şüphesiz sektörün gelişmesi 2000’li yıllar ile birlikte yaşanan ekonomik gelişme ile doğru orantılıdır.  Ancak, Türkiye’deki ekonomik daralma, büyüme hızının yavaşlaması, dış ticaretin daralması ve yüksek işsizlik oranları, konut talebini de direkt olarak düşürmüş ve inşaat projelerini sekteye uğratmıştır. Bu süreç, sektördeki gelir kaynaklarını daraltmış ve projelerin sürdürülebilirliğini zorlaştırmıştır.
• Yüksek İşsizlik ve Düşen Gelir Düzeyi: Türkiye’de işsizlik oranlarının yüksek olması, özellikle genç nüfus arasında iş bulma konusunda yaşanan zorluklar, gayrimenkul sektörünün talep tarafını olumsuz etkilemiştir. Aynı zamanda, hane halkının gelir düzeyindeki düşüş, konut alımlarını kısıtlamış ve sektördeki talep azalmasını pekiştirmiştir.

5. Kentsel Dönüşüm ve Yerel Yönetim Politikaları

• Kentsel Dönüşümün Zayıf Uygulaması: Türkiye’de özellikle büyük şehirlerde hızla gelişen kentsel dönüşüm projeleri, sektördeki büyümenin önemli motorlarından biri olmuştur. Ancak kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan planlama eksiklikleri, bürokratik engeller ve yerel yönetimlerin yetersiz çalışmaları, bu projelerin zamanında tamamlanmasını engellemiş ve sektördeki büyümeyi olumsuz etkilemiştir. Ayrıca, kentsel dönüşümdeki sıkıntılar, yatırımcı güvenini sarsmış ve yerel yönetimlerin etkisiz politikaları sektöre olan ilgiyi azaltmıştır.
• Yerel Yönetimlerin İmar ve Ruhsat Politikaları: Türkiye’de yerel yönetimlerin inşaat sektörünü düzenleme ve denetleme biçimleri, bazen sektördeki belirsizlikleri artırmış, projelerin ilerlemesini engellemiştir. Bu durum, hem inşaat firmaları hem de alıcılar açısından güven kaybına neden olmuştur. Yerel yönetimlerin inşaat ruhsatları, imar planları ve projelere yönelik izinlerdeki belirsizlikler, sektöre olan ilgiyi azaltan bir diğer faktördür.

6. Global Krizlerin ve Pandeminin Etkileri

• COVID-19 Pandemisi: Pandemi, Türkiye gayrimenkul sektörünü global ölçekte olduğu gibi derinden etkilemiştir. Pandemi dönemi, yalnızca sağlık krizi yaratmakla kalmamış, aynı zamanda ekonomik durgunluğu daha da derinleştirmiştir. Özellikle inşaat sektörü, tedarik zincirindeki aksaklıklar, iş gücü kayıpları ve inşaat projelerinin ertelenmesi gibi sorunlarla karşı karşıya kalmıştır. Bu da sektördeki büyümeyi engellemiş ve krizin etkilerini daha belirgin hale getirmiştir.
• Dış Politika ve Ticaret Politikaları: Türkiye’nin dış ilişkilerindeki gerginlikler, özellikle komşu ülkelerle olan ilişkilerdeki gerilimler ve uluslararası ticaretin olumsuz etkilenmesi, gayrimenkul sektörüne olan yabancı talebi azaltmıştır. Ayrıca, Türk lirasının değersizleşmesi, yabancı yatırımcıların Türkiye’ye yönelik ilgisini daha da sınırlamıştır.

 Sonuç

Genel Türkiye ekonomisi ve siyasal faktörler, gayrimenkul sektöründeki kriz üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir. Yüksek enflasyon, döviz kurlarındaki dalgalanma, faiz oranlarındaki artış, ekonomik durgunluk, siyasal belirsizlikler ve yerel yönetimlerin etkisiz politikaları, sektörü doğrudan etkilemiş ve krizi derinleştirmiştir. Gayrimenkul sektörü, Türkiye’nin genel ekonomik yapısının ve siyasal istikrarının güçlü olduğu dönemlerde büyürken, ekonomik ve siyasal belirsizliklerin arttığı dönemlerde ise zorluklarla karşılaşmaktadır. Bu bağlamda, sektördeki toparlanma için ekonomik istikrar ve güven ortamının sağlanması, önemli bir faktör olacaktır.

C. KÜRESEL NEDENLER

Türkiye gayrimenkul sektöründeki krizin küresel nedenlerini irdelemek, sadece ekonomik faktörlerle sınırlı kalmayıp, siyasal, jeopolitik ve sosyal faktörlerin de etkisini dikkate almayı gerektiriyor. 2020’li yıllarda yaşanan küresel ekonomik dalgalanmalar, savaşlar, çatışmalar ve diğer siyasal süreçler, Türkiye’nin gayrimenkul sektöründeki krizine önemli ölçüde etki etmiştir. Bu bağlamda, Türkiye’deki krizle ilişkili küresel nedenleri şu başlıklar altında detaylandırabiliriz:

1. Küresel Ekonomik Durum ve Finansal Krizler

• Pandemi ve Ekonomik Durum: Şüphesiz COVID-19 pandemisi, son yıllarda küresel ekonomiyi sarsan en büyük krizlerden biriydi ve Türkiye dahil pek çok ülkede ciddi ekonomik daralmalara yol açtı. Türkiye’de, küresel ekonomik durgunluktan ağır şekilde etkilenen ülkelerden biri oldu. Pandeminin başlangıcında, tedarik zincirindeki aksaklıklar, iş gücü kayıpları ve karantina önlemleri, üretimi ve ticareti olumsuz etkiledi. Gayrimenkul sektörü, özellikle inşaat projeleri açısından ciddi bir sekteye uğradı. İnşaat malzemeleri tedarikindeki zorluklar ve inşaat iş gücündeki kısıtlamalar, projelerin ertelenmesine ve maliyetlerin artmasına neden oldu.
• Küresel Enflasyonist Baskılar: Pandeminin ardından, özellikle 2021 sonrasında dünya çapında enflasyonist baskılar arttı. Küresel tedarik zincirindeki aksaklıklar, enerji fiyatlarının yükselmesi ve hammadde sıkıntıları, Türkiye’nin inşaat sektöründeki maliyetleri doğrudan artırdı. Türkiye, bu küresel enflasyon baskılarına paralel olarak döviz kuru dalgalanmaları ve yerel fiyat artışlarıyla karşı karşıya kaldı. Bu da inşaat projelerinin finansmanını zorlaştırdı ve sektördeki talep daralmasına yol açtı.
• Küresel Dolar Endeksi ve Döviz Kuru: Küresel ekonomik faktörlerin bir diğer önemli etkisi, doların küresel değerinin artmasıdır. Türkiye’nin büyük dış borçları ve dövizle yapılan işlemleri, doların değer kazanmasıyla birlikte daha maliyetli hale gelmiştir. İnşaat sektörü büyük ölçüde ithalata dayalı olduğundan, dövizdeki artış, inşaat malzemelerinin fiyatlarını yükseltmiş ve sektördeki şirketlerin kârlılıklarını etkilemiştir. Bu da sektördeki genel belirsizliği artırmış ve yerli-alıcı taleplerini sınırlamıştır.

2. Jeopolitik Riskler ve Savaşlar

• Rusya-Ukrayna Savaşı: 2022 yılında başlayan Rusya-Ukrayna Savaşı, sadece Avrupa’yı değil, tüm dünyayı etkileyen büyük bir jeopolitik kriz haline geldi. Türkiye, bu savaşın etkilerini doğrudan hissetti. Öncelikle, enerji fiyatlarının artışı, Türkiye’nin enerji maliyetlerini yükseltti ve inşaat sektöründe enerjiye dayalı maliyet artışlarını tetikledi. Ayrıca, savaşa bağlı olarak küresel ekonomik belirsizlik arttı. Yabancı yatırımcılar, bölgesel istikrarsızlık ve güvenlik endişeleri nedeniyle Türkiye gibi gelişen piyasalarda daha temkinli davranmaya başladı.
• Orta Doğu’da Yaşanan Savaş ve Çatışmalar: Orta Doğu’daki siyasi ve askeri çatışmalar, Türkiye’nin gayrimenkul sektörü üzerinde önemli etkiler yaratmıştır; bu durum güncelliğini koruduğu için etki halen  devam etmektedir. Türkiye, gerek fiziki, gerek sosyo kültürel, gerek tarihi gerekse de ekonomi açılardan Orta Doğu’da etken bir figür olduğu için bölgedeki belirsizlikler, güvenlik endişeleri ve mülteci akınları, ülkedeki hem yabancı yatırımcıları hem de yerel piyasaları etkilemiştir. Özellikle Suriye iç savaşı, bölgesel güvenliği tehdit etmiş ve mülteci krizine yol açmıştır. Bu durum, büyük şehirlerdeki konut piyasasında aşırı talep ve fiyat artışlarına yol açmıştır. Ancak bu artan talep, uzun vadeli ekonomik kalkınma sağlamakta zorluk yaratmıştır.
• ABD ve Çin Arasındaki Ticaret Savaşları: ABD ile Çin arasında yaşanan ticaret savaşları, bilindiği üzere  küresel ekonomik dengeleri son yıllarda önemli ölçüde etkilemiş ve Türkiye gibi gelişen ülkelerde ticaretin yavaşlamasına yol açmıştır. Bu ticaret gerilimleri, özellikle inşaat sektöründe kullanılan bazı hammaddelerin ithalatını zorlaştırmış ve fiyatlarını yükseltmiştir. Türkiye’nin inşaat malzemeleri ithalatı, bu küresel ekonomik gerginliklerden olumsuz etkilenmiş, sektörün maliyet yapısının artmasına neden olmuştur.

3. Küresel Enerji Krizi ve Fiyat Artışları

• Enerji Fiyatlarındaki Yükseliş: 2020’li yıllarda yaşanan enerji krizleri, özellikle petrol ve doğalgaz fiyatlarındaki artışlar, Türkiye’nin enerjiye olan bağımlılığını ve inşaat sektöründeki maliyetleri artırmıştır. Küresel enerji fiyatlarındaki artış, Türkiye’nin dışa bağımlı enerji ihtiyacını ve ithalatı artırmış, enerji maliyetleri Türkiye’nin inşaat sektörünü zorlamıştır. İnşaat sektöründeki tüm projelerin enerji ihtiyacı olduğu için, enerji fiyatlarındaki yükselme doğrudan maliyetlere yansımıştır.
• Küresel Çevresel Sorunlar ve Yeşil Dönüşüm: Küresel ölçekte çevresel sorunlar ve iklim değişikliği ile ilgili endişeler artmaktadır. Türkiye’de de bu sorunlara çözüm arayışları başladı, ancak bu süreç, inşaat sektöründe yeşil bina ve sürdürülebilirlik gibi yeni maliyetleri gündeme getirdi. Bu yeni çevresel normlar, sektördeki dönüşümü ve maliyetleri de hızlandırmıştır. Ayrıca, küresel düzeyde yapılan çevre dostu politika değişiklikleri, Türkiye’deki inşaat firmalarının da bu yeni gereksinimlere uyum sağlamasını zorlaştırmıştır.

4. Küresel Ticaretin Azalması ve Yatırımcı Güveni

• Ticaretin Yavaşlaması: Yukarıda birçok maddede ifade edilen nedenlerden dolayı küresel ticaretin yavaşlaması, Türkiye’nin gayrimenkul sektörüne olan yabancı talebi de düşürmüştür. Ticaretin azaldığı dönemde, Türkiye gibi gelişen piyasalarda yerli ve yabancı yatırımcılar daha temkinli bir yaklaşım sergilemiştir. Yatırımcılar, küresel belirsizliklerin arttığı bir ortamda daha az risk almak istemiş ve gayrimenkul gibi büyük yatırımları ertelemişlerdir.
• Yabancı Yatırımcıların Çekilmesi: Türkiye, yıllardır yabancı yatırımcılar için cazip bir pazar olmuştur. Ancak son yıllarda yaşanan küresel belirsizlikler,  güvenlik kaygıları ve siyasi istikrarsızlık, yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisini azaltmıştır. “Türkiye’deki gayrimenkul sektörü, büyük ölçüde yabancı yatırımlar tarafından beslenen bir sektör olduğu için, bu yatırımcı ilgisinin azalması sektördeki daralmanın başlıca sebeplerinden biri olmuştur.”

Sonuç

Ayrıntılıca ifade etmeye çalıştığımız pek çok küresel faktörlerden dolayı, Türkiye gayrimenkul sektöründeki kriz sadece ekonomik etkenlerle sınırlı kalmamış, aynı zamanda jeopolitik riskler, küresel ticaretin azalması, enerji krizleri ve küresel sağlık tehditleri gibi daha geniş ölçekli faktörlerle pekiştirilmiştir. Küresel , bölgesel çatışmalar, savaşlar ve ekonomik krizler, Türkiye gibi gelişmekte olan bir ülkenin gayrimenkul sektöründe büyük belirsizliklere yol açmış, sektörün maliyet yapısını zorlaştırmış ve yatırımcı güvenini olumsuz etkilemiştir. Bu faktörler, sektördeki talep daralmasını ve büyüme hızının yavaşlamasını hızlandırmakla birlikte,  sektörün kendi iç dinamiklerindeki sorunlar ve Türkiye’nin lokal siyasi – ekonomik belirsizlikleri ile birleştiğinde tüm yaşananlar başlıkta kullandığımız ifade ile  “kriz” tespiti altında değerlendirmemize hasıl olmuştur.