Bu başlığı 2006 yılı Temmuz ayında Emlak Pazarı dergisinde yayımlanan bir köşe yazım için kullanmıştım. Aradan 18 yıl gibi uzun sayılabilecek bir dönem geçti. O dönemlerde gerek Merkez Bankası gerekse de özel sektör kuruluşlarının konut fiyat endeks verisi henüz yayımlanmadığı için yorumlarımız daha nesnel şekilde oluyordu.
Geçmiş zaman olur ki…
Şöyle demişim 18 yıl önceki yazımda: “Türkiye’de dövizin ucuz kalması, faiz oranlarında düşüş yönünde sağlanan istikrar, paranın gayrimenkul piyasasına kaymasını sağladı.
Ertelenmiş konut talebinin etkisi ve konut kredisi faiz oranlarındaki düşüşler konut sahiplik oranını arttırdı. Gayrimenkule yönelik bu talep, doğal olarak fiyatların da artmasına neden oldu. Artık sıra dengelenme zamanında. Dünyada ABD ve Japonya ile başlayan Türkiye’de de gözlemlenen bu düzeltme hareketiyle birlikte faiz oranları, kurlar ve fiyatlar, yeniden dengeye oturacaktır.
Konut fiyatlarında eskisi gibi artış beklemek, özellikle de kısa vadede hayalcilik olur diye düşünüyorum. Konut kredisi faiz oranlarının tekrardan aylık yüzde 1,5’li düzeyleri aşması ve vadelerin 7-8 yılla sınırlanması talebi sınırlandıracaktır. Ancak yine de finans piyasalarındaki şu altın kuralı gayrimenkul piyasası için söyleyebiliriz aslında: Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir. Dolayısıyla kısa vadede konutun fiyat artışında bir yükselme olmayacağını düşünürsek, yatırım için uzun vadede hala cazip olduğu fikrine sahibim.”
Yine aradan geçen zaman diliminde, 2008 ABD kredi krizi dönemi ve 2018-2019 yılları haricinde konutta reel fiyat gerilemesini gördüğümüzü hatırlamıyorum.
Ancak, biraz daha geçmişe doğru gittiğimizde İstanbul Değerleme AŞ’nin ortaklarından kıymetli dostum Dr. Ahmet Büyükduman’ın sosyal medya hesabı üzerinden yaptığı harika paylaşımı, bize 1991, 1996 ve 2001 yıllarında da konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kaldığını ve reel anlamda fiyatlarda bir gerilemenin söz konusu olduğunu gösteriyor. Hatta Dr. Büyükduman bu durumu şu şekilde yorumlamış: “Hiçbir piyasada fiyat artışları ve azalışları sonsuza kadar sürmez. Diğer tüm piyasalarda olduğu gibi gayrimenkul piyasaları da bazen kazandırırken bazen kaybettirir. Fiyat artış hızı önce yavaşlar, sonra durur.
Ardından gerilemeye başlar. Artış, durgunluk, gerileme ve tekrar toparlanma süreçleri birbirini takip ederek döngüsel bir örüntü oluşturur. Ülkemizin uzun yıllardır içinde bulunduğu enflasyonist ortam nedeniyle gayrimenkul fiyatları hep artıyormuş, hiç düşmüyormuş gibi algılanıyor. Oysa reel konut fiyatları çevrimsel olarak hareket ediyor. Bazen enflasyonun üzerinde reel getiri sağlarken bazen enflasyonun altında kalıyor. Gayrimenkul hep kazandırmıyor.”
Günümüze gelirken…
TCMB Mayıs ayı konut fiyat endeks verisini açıklandı. Nisan ayındaki durumun bir benzeri ortaya çıktı aslında. Mayıs ayı konut fiyat endeksi Türkiye geneli için bir önceki aya göre yüzde 1.3 artış gösterdi. Yıllık bazda nominal artış yüzde 45 şeklindeydi. Aylık ve yıllık artış oranlarının zayıf düzeyde kalmayı sürdürdüğünü söylemek mümkün.
Nisan ayında yıllık konut fiyatları reel olarak yüzde 13,3 oranında azalırken, Mayıs ayında ise yüzde 14,9 oranında azalış söz konusu oldu. Tabiki geçmişten günümüze hızla yükselen konut fiyatları ortamında hanehalkı gelirlerinin satın alımda yetersiz kalması, yüksek konut kredi faizleri ve BDDK’nın geçtiğimiz yıl Ağustos ayında uygulamaya aldığı kredi sıkılaştırıcı tedbirler nedeniyle konut fiyatlarında reel düşüş yaşandığını söylemek yanlış olmaz. Bu bir kısmen de olsa düzeltme süreci ama aynı zamanda da bir fırsat ortamı.
2024 yılının ikinci yarısının da benzer şekilde geçileceğini düşünürsek, özellikle yılın son çeyreğinde azalan enflasyondaki artış oranı, bizi pozitif reel getiriye doğru yönlendirecektir. O yüzden, yeteri düzeyde nakit birikimi olan açısından bundan 18 yıl önce yazdığım ifadeyi tekrar etmek isterim: “Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir…”
Not: Genel anlamda hanehalkının konuta erişilebilirliğini sağlayabilmek ise ayrı bir strateji ve planlama. Bu konuya ilişkin neler yapılabileceğini çokça yazmaya gayret gösterdim ama hayırlısı bakalım…
Prof. Dr. Ali HEPŞEN – Dünya Gazetesi)
