Pandemiden beri fahiş oranlarda artış gösteren hem kiralık ev bedelleri hem de satılık fiyatlar sık sık gündeme geliyor. Konut sektöründe yaşanan fahiş artışlar sebebiyle, barınma krizi yaşanıyor.
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanlığını 3 Kasım 2023’te Mehmet Kalyoncu’dan devralan Neşecan Çekici, GYODER Genel Müdürü Kürşat Serkan Hakan’la beraber gayrimenkul piyasası ile ilgili önemli açıklamalarda bulundu. Ekonomimcom’dan Vahap Munyar, bugünkü köşesinde Çekici ve Hakan’ın açıklamalarını kaleme aldı.
KREDİLİ KONUT SATIŞLARI DÜŞÜYOR
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, barınma krizine dikkat çekerek, kredili konut satış rakamlarına değindi ve şunları söyledi:
“2013 senesinde konut kredisi faiz oranı ortalama yüzde 1’in altında seyrediyordu. Toplam 1 milyon 150 bini bulan satışın yüzde 39.8’i banka kredisi ile satılmıştı.
Bu senenin ilk yarısında konut alımında banka kredisi kullanım oranı yüzde 9’a kadar düştü. 545 bin adetlik satışın sadece 51 bininde banka kredisi kullanıldı.”
Çekici, Haziran 2024’te aylık kredili satışın yüzde 49.4 azaldığını, 6 bin 813 konutun banka kredisiyle satıldığına dikkat çekti ve artık banka kredili konut satışlarının yok denecek az olduğunun altını çizdi.
Türkiye’de yıllık yeni konut ihtiyacının 800 bin seviyesinde olduğunu aktaran Çekici, “Son 2-3 senedir yeni konut üretimi 400-500 bin aralığına düştü. Konut satışları da yılın ilk yarısında yüzde 3.7 geriledi. Bu senenin ilk 6 ayında 545 bin 74 konut satıldı. Haziran 2024’te yüzde 5.2 düşüşle 79 bin 313 adet satış oldu” dedi.
KONUTTA FİYATLAR 1 YILDA YÜZDE 54 ARTTI
Çekici, yabancıların “bekle, gör” pozisyonunda olduklarına dikkat çekti ve şu açıklamada bulundu:
“Yabancılara yapılan konut satışları 2023’ yılında bir önceki yıla göre yüzde 48.1 düşerek 35 bin 005 oldu. Geçtiğimiz sene toplam konut satışları içinde yabancılara yönelik olanların payı yüzde 2.9’a düştü. Bu oran an itibarıyla yüzde 2’nin de altına düştü. Yabancılara konut satışları bu yılın ilk yarısında bir önceki senenin aynı dönemine göre yüzde 45.7 azalarak 9 bin 21’e indi.”
Aile üyesinde veya kendisinde konut bulunanların yeni konut için kredi kullanım oranının yüzde 25’lere kadar düşürüldüğünün de altını çizen Çekici, bu kesimin kiralık konut üretimine destek olduğuna, bunun yeniden gözden geçirilmesinin faydalı olabileceğine dikkat çekti.
İlk konutunu alacaklara verilen destek ile ilgili “İlk konutunu alacaklar için planlanan ama bekleyen yüzde 1.2 oranlı ve 180 ay vadeli kampanya da sektörü olumlu etkiler” diyen Çekici, sektör ile ilgili şunları söyledi:
“Mevcut şartlarda artık konutta talep tamamen doğru lokasyonda, doğru mühendislikle inşa edilmiş projelere yöneliyor ve daha seçici davranıyor. Bu, bir anlamda piyasayı disipline ediyor. Arzda ve talepte yaşanan sıkışmayı, ekonomik iyileşmeler bir miktar rahatlatabilir.
Gayrimenkulde nakdin kuvvetli olduğu bir süreçteyiz. Nakitle dönen bir pazar olduğundan pazarlık payları da çok arttı. Bu pazarlık baskısı özellikle yüksek segmentteki konutlarda fiyatları aşağı çekiyor.”
GYODER Başkanı Neşecan Çekic konut fiyatlarının ise Nisan 2024 itibariyle bir yılda yüzde 54 yükseldiğini belirtti. Çekici, “Fakat konut fiyatları mevcut enflasyondan arındırıldığında yıllık fiyat değişiminin yüzde 9 azaldığı görülüyor” dedi.
Gyoder Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, GYO’lara ilişkin de açıklamalarda bulundu ve şu ifadelere yer verdi:
“-Halka açık, kapalı hisselerin piyasa değeri 440 milyar Türk Lirası.
-GYO’ların özkaynakları 572 milyar TL ve Toplam borçlar 187 milyar TL. Yani, borçluluk oranı oldukça iyi. Borsada işlem gören şirketlerin borçluluğu genelde özkaynağın 3-4 katı.
-GYO’lar ekonomide çarpan etkisi oluşturuyor. Burada kazandığının büyük kısmını yeni gayrimenkul yatırımlarına yani yeniden ekosistemine dahil ediyor.
-8 milyon borsa yatırımcısının 4 milyonunun GYO’larda yatırımı mevcut. Temettü dağıtım zorunluluğu onları memnun eder.
– GYO’ların, GYF’lerin ve diğer menkulleştirme enstrümanlarının finansa erişimin çok zorlaştığı bu şekilde bir süreçte desteklenmesi, teşvik edilmesi yerinde olacaktır.
– Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), yeni düzenlemesiyle artık gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) kendilerinin ya da başkalarının geliştirdiği projelere yatırım gerçekleştirmesinin önü açılmış oldu. GYF’ler, gayrimenkul sektörünün yeniden hareketlenmesi için önemli rol oynayacak.
– GYF pazar büyüklüğü bu senenin ilk çeyreğinde 82.7 milyar lira oldu. İhraç dönemi devam eden ve ilk kez yatırım almış olanlar dahil toplam 142 GYF var. Bu sene 200’ü geçebilir.”
EVLERDE TEK BAŞINA YAŞAYANLAR ARTIYOR
Gyoder Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, yapı izin istatistikleri üzerinden şu verileri paylaştı:
-2022’de 699 bin daire için üretim izni alınmışken 2023’te bu rakam 855 bin oldu.
-Türkiye’de her yıl 575 bini aşan evlilik, 200 bin dolayında boşanma oluyor.
-100 bini aşkın gurbetçinin ve yabancıların ev talebi var.
-Ev sahipliği oranı da yüzde 57 düzeyinde bulunuyor.
-2008’de 4 olan ortalama hane halkı sayısı 3’e düştü ve gerileme devam ediyor.
-Dolayısıyla en az 1 milyon üretim olmalı ki organik talep karşılanabilsin.
Bu noktada şöyle bir tanım ve veri üzerinde durdu:
-Türkiye’de 5 milyon hanede “solo yaşam” var. Yani, boşananlar, öğrenciler, yaşlılar başta olmak üzere bulundukları hanede tek başına yaşayanlar artıyor.
İNŞAAT MALİYETLERİ 2015 YILINDAN BERİ 14 KATINA ÇIKTI
Gyoder Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, inşaat maliyet endeksinin detaylarına işaret etti:
-Mayıs 2024’te inşaat maliyet endeksi bir önceki aya göre yüzde 1.11, önceki yılın aynı ayına göre yüzde 72.78 arttı.
-Malzeme endeksi bir önceki aya göre yüzde 1.25, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 58.75 arttı.
-İşçilik endeksi bir önceki aya göre yüzde 0.84, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 108.93 yükseldi.
-Nisan 2024 itibariyle toplam inşaat maliyetleri yıllıkta yüzde 72.8 arttı.
-2015’te 100 olan inşaat maliyet endeksi Mart 2024 itibariyle 1400 oldu. Yani, 14 kat artış yaşandı.
Şu noktaya dikkat çekti:
– Ancak artış hızında ciddi bir yavaşlama var ama işçilik maliyetlerinde artış devam edecek gibi görünüyor.
GYO’LARIN AYIRABİLECEKLERİ KAYNAK AZALACAK
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, vergide gerçekleşen son düzenlemelerin sektörü ilgilendiren bölümü üzerinde durdu:
-Dünya uygulamalarına paralel olarak Kurumlar Vergisi istisnasının uygulanabilmesi için söz konusu ortaklık ve fonlara kâr payı dağıtım zorunluluğu getiriliyor. Yurtiçi asgari kurumlar vergisi yükümlülüğü GYO ve GYF’ler için söz konusu olacak.
İstisna tarafını biraz daha açtı:
– Söz konusu ortaklık ve fonlar taşınmazdan elde ettikleri kazançlarının yüzde 50’sini (hesap dönemine ilişkin Kurumlar Vergisi beyannamesinin verilme tarihini izleyen 2. ay sonuna kadar) dağıtırsa Kurumlar Vergisi istisnasından yararlanmaya devam edecekler.
Ardından ekledi:
– GYO ve GYF’ler söz konusu kâr dağıtımını sağlamazlarsa yüzde 30 oranında Kurumlar Vergisi ödeyecekler.
Dünyadaki uygulamaları vurguladı:
– Dünya uygulamalarında hiçbir ülkede bu anlamda doğrudan vergi yok. Bu noktada taşınmaz kazançlarını açıkladı:
-Alım-satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, işletme gelirleri gibi direk taşınmazlardan elde edilen gelirler.
Şu noktaya vurgu yaptı:
– Bunlar dışındaki kazançların dağıtılma şartı bulunmuyor.
Yeni mevzuatın sektöre etkisini değerlendirdi:
– Yeni durumda GYO’ların yeni yatırımlar için ayırabilecekleri kaynak azalacak. Bu da sektördeki ekosistemi olumsuz etkileyebilir.
GYO sayısını işaret etti:
– Türkiye’de 48 olan GYO sayısının bu yılın sonunda 60’a yaklaşması, 3 yıl içinde ise 100’e ulaşması öngörülüyordu.
GYO’ların vergi gelirlerine katkısı üzerine de konuştu:
– GYP’ların KDV, Emlak Vergisi, tapu harçları, stopajlar yoluyla sisteme ciddi bir katkısı var. Ayrıca, denetim, hesap verebilirlik, kayıt içi olunması çok önemli.
