Yatırım noktasında bir karar verdiyseniz, pek çok seçenekle karşılaşmanız olağan. Eğer yatırımınızı emlak/gayrimenkul alanına yönelttiyseniz en cazip opsiyonlardan birinin arsa olduğunu görebilirsiniz. Buna rağmen bir arsa satın almadan önce arsa ve arazi arasındaki farkları, arsa türlerini, güncel arsa fiyatlarını ve uzun vadeli arsa yatırımı yapmanın püf noktalarını doğru şekilde araştırmanız şart. Bu durum, takdir edileceği üzere birçok taşınmaz için geçerli bir kural.
Arsa Yatırımları Değer Kazanıyor
Arsa yatırımlarının son dönemde popülerleştiğini ve hatta Nef gibi büyük inşaat firmalarının bu tip yatırımlara aracılık ettiğini görüyoruz. Arsa türlerini kendi içerisinde; imarsız arsa, imarlı arsa, kamu arsası ve ticari arsa olmak üzere 4 ayrı grupta incelemek mümkündür. Tüm bu arsa türlerinin kendilerine özgü avantajları ve dezavantajları söz konusudur. Arsa ve arazi kavramları bu alanda birbirine en çok karıştırılan kavramların başında yer alır.
Emlak Vergisi Kanunu’nu referans alarak söyleyebiliriz ki her arsa aynı zamanda bir arazidir. Ancak her arazinin arsa olarak kabul görmesi mümkün değildir. Arsa yatırımı, emlak yatırımı denildiği zaman akla gelen ilk yatırım formu olarak kabul görür. Çünkü satılık arsa, yaklaşımlarınıza ve proje oluşturma eğiliminize bağlı olarak bir potansiyeli ifade eder.
Farklı kriterlerin de mutlak suretle etkilediği bu potansiyeli doğru şekilde değerlendirmek, yatırımdan doğru sonuçların alınması anlamına gelir. Oldukça kârlı bir yatırım olduğu için ilgi gören arsa yatırımlarında elbette çuvallamak da mümkün. Arsanın konumu, arsanın türü, arsanın büyüklüğü, yatırım potansiyeline dair işaretler sunar. Sizler için “arsa nedir?” ve “arsa türleri nelerdir?” gibi merak edilen sorulara yanıtlar aramaya çalıştık.
Arsa Nedir?
Arsa kavramı, temel olarak belediyelerce parsellenen ve doğrudan belediyelerin sınırı kapsamında yer alan, hem imara hem de yerleşime açık olan yeryüzü parçasını ifade eder. Bu alan, boş bir arazi ya da toprak bir alan olabilir. Özellikle gayrimenkul yatırımlarının oldukça önem kazandığı günümüzde uygun durumda olan bir arsa, müthiş bir değere sahiptir.
Arsanın değeri, çevresel koşullara ve gelişime bağlı olarak çok hızlı artış gösterebilir. Bu anlamda en canlı yatırım seçeneklerinden biri olarak değerlendirilir. Arsalar, köylerde kasabalarda ya da kentlerde yer alabilir. Dolayısıyla arsalardan söz ederken yerleşim tipine dair özel bir sınırlandırma söz konusu değildir. Tüm yerleşim tiplerinde bulunan arsalar teknik olarak; tarım faaliyetlerine belli ölçüde izin verilebilen ve inşa edilebilen taşınmazlar olarak görülür.
Bu değerli arazi parçalarının, ilgili bölgenin beli yaşam sahalarında yapı olmak maksadıyla ayrılması gerekir. Arazinin bir arsa olarak kabul edilebilmesi için parsellenmesi mutlak bir şarttır. Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. Maddesi, bu konudaki hakları açık biri ifadeyle aktarmıştır.
Arsa Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa alırken dikkat edilmesi gereken belli başlı noktaları şu şekilde aktarabiliriz:
- Her şeyden önce arsanın konumuna özel olarak dikkat edilmelidir. Örneğin arsanın yakın çevresinde kısa ve uzun vadede gerçekleştirilecek olası yatırımlar nelerdir? O çevrede turizm faaliyetleri mevcut mu? Altyapı çalışmalarının son durumu nedir? İlgili bölge yer alan nüfusun güncel durumu nedir? Denize ya da şehir/ilçe merkezine olan uzaklığı nedir? Bölgeye ulaşım kolay mıdır? Ana yollara yakınlığı nedir?
- Kulaktan dolma bilgileri referans alıp arsa satın almamalısınız. Arsa satın almak oldukça ciddi ve detaylı bir süreçtir. Bu konuda gayrimenkul danışmanları ile iş birliği gerçekleştirebilirsiniz.
- Arsanın güncel imar durumuna dair bilgileri tüm detaylarıyla öğrenmelisiniz. Aksi durumda sizi oldukça kötü sürprizler bekliyor olabilir.
- Arsa alanının kadastro vesilesiyle sınırlarının net şekilde saptanması gerekir.
- Arsanın alımında da satımında da en doğru zamanın sabırlı bir şekilde beklenmesi gerekir. Bu işlemler için kesinlikle acele edilmemelidir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere arsa gibi taşınmazların değeri çok keskin bir şekilde artış gösterebilmektedir. Örneğin imara açık bir bölgede arsanız varsa, zaman geçtikçe seçenekler azalacağı için arsanızın değeri katlanacaktır. Tam da bu nedenle pazarı çok yakından takip eden profesyonellerle çalışmak, büyük bir avantaj sağlayacaktır.
Güncel Mevzuatların Takibi Önemli
Tüm bunların haricinde bilmeniz gereken bir diğer konu da imar planlarının yerel yönetimler tarafından sürekli değiştirilmesidir. Bu nedenle en güncel mevzuatları yakından takip etmeniz, zamansal ve ekonomik kayıplar yaşamamak adına önemli olacaktır. Bu arada taşınmaz aldığınızda, üzerinden yüksek gerilim hattı geçip geçmediğini de araştırmalısınız. SİT alanı, heyelan bölgesi ya da dere yatağı gibi durumlar, arsanızın değerini oldukça düşürecek ve yatırımınızı boşa çıkaracaktır.
İlgili belediyeden mutlaka resmi olarak imar durum belgesini edinmelisiniz. İl ve ilçe belediyelerinin Tapu Müdürlükleri, bu tip konulara size gerekli bilgileri sunacaktır. Mülkiyet haklarını sınırlandıran özel bir durumun olup olmadığı, zaten bu tip sorgulamalarda ortaya çıkacaktır. Örneğin satın aldığınız arsanın yüklü miktarda bir emlak vergi borcu çıkabilir. Bu borç ödenmeden satış işlemlerinde ilerleme kaydedilemez.
Yukarıda sıraladığımız pek çok kriter, hangi türde olursa olsun arsanın değerini doğrudan etkiler. Bunlara ilave olarak arsanın boyutu, şekli, köşe etkisi, yola bakan kısmının uzunluğu, zeminin güncel durumu ve elbette satış koşulları, sahibinden satılık arsa fiyatları üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir. Arsa yatırımları genellikle riskin minimize edildiği bir yatırım türüdür. Bunun temel nedeni, arsa yatırımlarının zarar uğratma olasılığının epey düşük bir ihtimal olmasıdır.
Arsa Türleri Nelerdir?
Arsa yatırımının diğer taşınmazlara kıyasla kendine has dinamikleri vardır. Örneğin bu yatırım türünü keskin bir şekilde konut yatırımından ayırmak gerekir. Konut alımında ilgili makamlara gidilerek pek çok bilgiye tek seferde ulaşmak mümkündür. Ayrıca gözlem yoluyla dahi konuta dair birçok fikir edinmek olasıdır. Oysa arsa yatırımları, çok kapsamlı bir araştırmayı zorunlu kılar. Üstelik bu prosedürler, tüm arsa türlerinde farklı bir biçimde karşılık bulur.
Günümüzde kabul gören 4 arsa türünün de alım/satım süreçlerinde dikkat edilmesi gereken detaylar birbirinden farklıdır. Bu nedenle süreci, mutlaka arsanızın türüne göre yürütmenizde fayda vardır. Arsalar kullanım amacına bağlı olarak konut alanı, ticaret alanı, turizm+ticaret alanı ya da ticaret+konut alanı gibi türlere ayrılır. Fakat yapı itibarıyla üstte de belirttiğimiz üzere imarlı arsa, imarsız arsa, kamu arsası ve ticari arsa gibi 4 ayrı türden söz etmek mümkündür. Şimdi tüm bu arsa türlerinin özelliklerini, artı ve eksilerini gelin daha yakından inceleyelim.
İmarlı Arsa
Arsa türleri içerisinde özel bir yere sahip olan imarlı arsalar, üstünde yalnızca yapı inşasına onay verilen arsaları ifade eder. Kanun gereğince bu tip arsalarda zirai faaliyetler yapıldığında, söz konusu yapılar imarlı arsa olarak değerlendirilmez. Bu nedenle tarımsal faaliyetler yürütmek için arsayı kullanan kişilerin, bunu göze almaları gerekir. Şahsi yapıların haricinde okul ya da hastane benzeri kamusal yapılarda da rahatlıkla inşa edilir. Bu konuda özel bir sınırlandırma getirilmez. İmarlı arsalarda değeri oluşturan birçok faktörden söz etmek olasıdır.
Bahçe mesafeleri, yan boşluklar, toplam kapalı alandaki metrekare, arsa üstünde çıkılabilecek maksimum kat sayısı ve arsanın yapısal koşullar, bu faktörler arasındadır. İmarlı arsalar üzerinde geliştirme planları yapılabilmektedir. İlçe belediyeleri ya da doğruda şehir belediyelerinden arsanın imar durumunu detaylarıyla öğrenebilirsiniz. İmar, mücavir alanı da içine alan sınırı karşılayan bir kavramdır. İmar planlarında arsanın olması gereken şeklini ve hangi amaçlarla kullanılabileceğini yansıtır.
Yerel Yönetimlerden Bilgi Almak Mümkün
Teknik şartlarla beraber yapılanma koşullarını tümüyle bu planlama üzerinden takip edebilirsiniz. Arsanın imar durumu hakkında bilgilere ulaşmak isteyen vatandaşların belediyeye gidip dilekçelerini sunmaları yeterlidir.
Kimi özel arsaların imar durumuna dair şeffaf şekilde bilgi verilmez. Bunun temel nedeni, ilgili arsaya dair imarın kamuya açılmamasıdır. Böyle durumlarda sadece arsanın sahibi olan kişi talep ederse bu bilgiler paylaşılır. Söz konusu uygulama aynı zamanda haksız kazanç durumlarının da önüne geçmeyi hedeflemektedir.
İmar durumlarına ilişki şartlar; şehre, semte ve hatta mahalleye göre bile değişiklik gösterir. Kimi belediyeler, sorgulama işlemlerini bizzat online olarak kendi sistemleri üzerinden gerçekleştirir. Hemen hemen tüm yerel yönetimlerde tapuya ilişkin özel bir birim bulunur. Buraya parsel ve ada numaranızı girmeniz yeterlidir.
İmarsız Arsa
İmarsız arsalar, üstüne yapı inşa etmenin teknik olarak mümkün olmadığı toprak parçalarını ifade eder. Bu tip arsalar, genellikle arazi ya da tarla biçiminde isimlendirilir. Bu tip yapıların İmar Müdürlüğü tarafından imar uygulamasına dahil edilmesi gerekir. Ancak bu temel koşulla beraber söz konusu toprak parçası artık bir arsa hüviyeti kazanabilir. Bunun için de birçok prosedürden başarılı bir şekilde geçmesi gerekir.
Tahmin edileceği üzere imarsız arsaların bedeli, imarlı arsalara kıyasla çok daha düşüktür. İmarsız arsalar kimi kaynaklarda doğrudan “arazi” olarak da geçebilmektedir. Hiçbir şartta, imarı olmayan bir arsanın üstüne bina yapılamaz. Arsa değerinin belirlenmesinde arsanın imarına ilişkin durum tam anlamıyla belirleyici bir unsurdur. Bu nedenle satış ya da alış süreçlerinde bu hususu dikkate almanızda fayda vardır.
İmarsız Arsa Alırken Dikkat!
İmarsız bir arsa satın alırken birçok detayı dikkate almak gerekir. Örneğin bu tip arsalardaki en önemli handikap, imar uygulamasının gerçekleşeceği zamanda arazinin belli ölçüde kamulaştırılmasıdır.
Belediyeler bu süreçte yol ya da kamu hizmet binaları için belli bir bedel ödemeksizin arsanızdan bir pay alabilmektedir. İmar Hukuku gereğince imarsız bir arsanın üstüne betonarme bir yapı inşa etmek suçtur. Aksi durumda söz konusu yapılar kaçak statüsünde işlem görmektedir.
Belediye, imarsız bir arsa üzerine inşa edilen bir evi yıkabilir. İmarı bulunmayan bir arsaya betonarme bir yapı inşa etmenin çok ciddi riskleri bulunur. Fakat bu noktada önemle hatırlatmalıyız ki bu durum satışa engel değildir. Çünkü satışta asıl belirleyici faktör tapudur. Dolayısıyla imarsız olmasına rağmen arsanızın satışını gerçekleştirebilirsiniz.
Bugün itibarıyla Türkiye’nin pek çok bölgesinde çok sayıda imarsız arsa satışı ile karşılaşabilirsiniz. Fakat eğer bu tip bir arsayı almak istiyorsanız, kullanım amacınızı ve planlamanızı çok net şekilde ortaya koymalısınız. Aksi takdirde bu, sizin için ölü bir yatırım olmanın ötesine geçemeyecektir. İmarsız bir arsa aldıktan sonra yapının bir kısmını kaybetme riskiyle karşı karşıya olabileceğinizi unutmamalısınız.
İmarsız arsalara ilişkin en sık sorulan sorulardan bir tanesi de bu tip yapıların imarlı hale getirilip getirilemeyeceğidir. İmarsız olan bir arsayı ifraz çalışmasından sonra imarlı bir statüye kavuşturmak, yalnızca yerel yönetimlerin gerçekleştirebileceği bir durumdur. Yani arsa sahiplerinin bu konuda bir talepte bulunması anlamsızdır. İfraz çalışmaları oldukça büyük çaplı ve uzun bir çalışmadır. Bölgenin yeniden planlanması, yeşil alanların, ibadet mekânlarının ya da sanayi bölgelerinin belirlenmesi gibi detaylar barındırabilmektedir.
Kamu Arsası
Kamu arsaları, adından da anlaşılacağı üzere bireylere değil, doğrudan kamuya ait arsaları ifade eder. Üstünde ancak ve ancak kamu yararını gözeten yapıları inşa etmek mümkündür. Bu nedenle kamunun ortak kullanımı, temel kriterler arasında ön plana çıkar. Bu tip arsaların üzerine genellikle yeşil alanlar, parklar ya da oyun alanları gibi sosyal tesisler oluşturulur.
Diğer yandan hastane, okul, cezaevi gibi büyük kurumların inşası için de bu tip arazilerden faydalanılır. Kimi durumlarda kamu arsaları “yola terk” veya “kamuya terk arsa” gibi isimlerle de anılmaktadır. Bu nedenle arsa satın almadan önce terk işlemlerinin gerçekleşip gerçekleşmediğini kontrol etmelisiniz. Bu tip arsalarda kar amacından ziyade toplumun yararına olabilecek kamusal binaların inşasına odaklanılır. Bu nedenle ticari motivasyonlarla kamu arsaları üzerinde proje geliştirilmez.
Ticari Arsa
Son arsa türümüz olan ticari arsalar, üstünde inşa edilecek yapıların doğrudan ticari/iktisadi bir amaca hizmet etmesine dayalıdır. Günümüzde yoğun şekilde ilgi gören eğlence mekânları, büyük alışveriş merkezleri, fuar ve sergi alanları, kafeler, mağazalar, gazinolar, stadyumlar, büyük iş merkezleri, sinema salonları, bankalar, katlı otoparklar, çarşı ve pazar alanları, bu tip arsaların üzerine inşa edilir. Bölgeyi sosyal ve turistik açıdan canlandırmak amacıyla ayrılan ticari arsalardan ekonomik anlamda önemli geri dönüşler sağlanır.
Bir ticari arsadan; farklı sektörlere yönelik olmak kaydıyla birçok işletme aynı anda yararlanabilir. Bu arada ticari imara sahip olan arsalarda konut inşa edilmeden önce belediyeye başvurulmalı ve tapu/ruhsat özelinde tadilat yaptırılması gerekir. Aksi durumda bu işlemden önce konut yapımına başlanırsa, daha sonradan bina için yansıtılacak fatura bedelleri, direkt ticari işletme oranlarına çevrilir. Bu da ciddi bir mali yük anlamına gelir.
