Tapu sicili, taşınmazlar üzerinde hak sahibi olan kişilerin, taşınmazın bağlı haklarının malikinin, taşınmazın; ada, pafta, parsel numaralarının, yüzölçümünün ve yer aldığı mahalle, il, ilçe, bilgilerinin bulunduğu defter ve belgeler bütünüdür.
Tapu sicilinde gösterilecek hakların kazanımı, ancak tescil ile gerçekleşecektir. Bu tescilin gerçekleşebilmesi için geçerli bir hukuki sebep bulunmalıdır.
Tapuda Tescil Nasıl Yapılmalıdır?
Tapu Müdürlüğü’nde tescilin yapılabilmesi için istenen belgeler tescilin hukuki sebebine göre değişiklik gösterecektir. Mahkeme kararına dayanan tescillerde kesinleşmiş mahkeme kararı, tescil mirasçılar tarafından yapılacaksa mirasçılık belgesi, icradan alınacak gayrimenkullerde ihalenin kesinleştiğini ve tescili belirten icra yazısı, kira sözleşmesinde şerh için kira sözleşmesi, haciz ve ihtiyati haciz için yetkili merciin resmi yazısı gibi gerekli belgeler getirilip başvuru yapılacak, yapılan başvuruda tapu memuru tarafından yevmiye defterine kaydedilecektir. Tescil yapılırken tescil talebinde bulunan kişinin kimliği ve kimlik bilgileri, başka bir kişi adına talepte bulunulmuşsa vekâletnamesi, tüzel kişi ise de talepte bulunan kişinin bu talep için yetkili olup olmadığı kontrol edilecektir. Aynı zamanda memur, talepte başvuran kişinin akıl sağlığından şüphe duymamalıdır.
Devlet, Tapu Sicilinin Tutulmasından Sorumlu Mudur?
TMK md.1007’de aynen, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devletin sorumlu olduğu, devletin zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu edeceği ve son fıkrada da devletin sorumluluğuna ilişkin davaların, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görüleceği belirtilmiştir.
Maddeden de anlaşılacağı üzere devletin sorumluluğu için; tapu sicilinin tutulmasından ötürü bir zararın bulunması, zararla tapu sicilinin tutulması arasında bir illiyet bağının kurulması ve zararın tapu sicilinin hukuka aykırı biçimde tutulmasından doğması gerekmektedir.
Tapu Sicili Hangi Durumlarda Düzeltilmelidir?
Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicili; tam, doğru ve gerçeğe uygun şekilde tutulmalıdır. Fakat uygulamada, aksi durumlar söz konusu olabilmekte ve bu da hak sahiplerini zarara uğratıp, tapu sicilinin beklenen işlevleri gerçekleştirememesine sebep olmaktadır.
Tapu sicili kayıtlarının maddi hukuk bağlamında gerçek hak sahipliğini yansıtmadığı durumlarda, bu kayıtların düzeltilmesi gerekmektedir. Bu düzeltmelere ilişkin hukuki yollar, mahkeme kararına, tapu memurunun tapu sicilindeki yanlışlığı re’sen düzeltmesine ve tarafların anlaşmasına dayalı düzeltme yollarıdır.
TMK md.1025 esasa ilişkin şartların eksik olması sebebiyle gerçek hak durumunu göstermeyen tapu sicili işlemlerinin düzeltilip, hak durumuna uygun şekline getirilmesini amaçlar.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesinin Yolları Nelerdir?
TMK md. 1025 Kapsamı Dışındaki Düzeltme Yolları:
1- Tarafların Anlaşmasına Dayanarak Gerçekleştirilen Düzeltme:
Yolsuz tescilden zarar görme tehlikesi bulunan ve yolsuz tescilden yararlanan tarafların, yolsuzluk teşkil eden tapu sicili işlemlerini kendi aralarında yaptıkları anlaşmaya uygun olarak düzelttirilmesini sağlaması mümkündür.
2- Tapu Memurunun Tapu Sicilini Re’sen Düzeltmesi:
TMK md.1027/3’e göre tapu memurunun, hakkın içeriğini etkilemeyecek şekilde adi yazım hatası yapıldığını tespit etmesinin işlem sırasında olması durumunda, bu yazım hatasını kendiliğinden hiçbir işleme gerek kalmadan düzeltir. Örnek olarak, taşınmazın adresinin sicile yanlış olarak geçirilmesi veya hak sahibinin adı ve soyadında yapılan imla hataları verilebilir. TMK md. 1019’da düzeltmeyi yapan tapu sicil memurunun ilgilileri haberdar etmesi gerektiği belirtilmiştir. Bunun sonucunda bu işlem sebebiyle ayni hakkı zarar görme tehlikesi altında olan veya ayni hakkı zarar gören kişiler, otuz gün içinde mahkemeye itiraz edebilecek, itiraz süresinin başlama tarihi de, ilgililere yapılan tebliğ tarihi olacaktır.
3- Terkin Etme suretiyle Kayıtların Düzeltilmesi:
Kayıtların, ayni hakkın kütük dışı sona ermesi, hukuki değerini kaybetmesi veya sadece şekli değer taşıyıp gerçekliği yansıtmaması durumlarında terkin edilme suretiyle düzeltilmesi mümkündür. TMK md.1026’ya dayanarak, tescilin her türlü hukuki değerini kaybetmesi durumunda yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Bunun üzerine de her ilgili, tapu memurunun bu istemi yerine getirmesi ve bunun kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Yine tapu memuru, re’sen hâkime başvurup, ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hâkimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir. Bu hükmün uygulanabilmesi için, tapu sicilinden kaydın geçersizliğinin kesin bir şekilde anlaşılabilmesi gerekmektedir.( TMK md.1026/3)
4- Yazım Yanlışlarının TMK md.1027 Gereği Dava Yoluyla Düzeltilmesi:
TMK md.1027: İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.
Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.
Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltir.
Gerçek veya tüzel kişilerin, yazım yanlışlığının düzeltilmesi talebinde bulunmasına rağmen taleplerinin tapu memuru tarafından reddedilmesi durumunda TMK md.1027 hükmü çerçevesinde tapu sicilinin düzeltilmesi davası açması mümkündür.
5- Kadastro Kanunu Md.41 Çerçevesinde Tapu Sicilinin Düzeltilmesi:
Kadastro Kanunu md.41’göre kadastro sırasında ya da sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgililerin başvurusu veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Düzelme, hak sahipleri ve taşınmaz maliklerine tebliğ olunur. Yapılan düzeltmelerden sonra otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması için dava açılabilir, bu süre tebliğ tarihiyle birlikte başlar.
6- 6831 Sayılı Orman Kanunu’na Göre Teknik, Fenni Hataların Düzeltilmesi:
Orman Kanunu, md9/7’ye göre, orman sınırlandırması veya kadastrosu yapılıp ilân edilerek kesinleşmiş olan yerlerde, vasıf ve mülkiyet değişikliği dışında aplikasyon, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan yüzölçümü ve fennî hatalar tespit edildiğinde, bu hatalar Oman Gen Müdürlüğü’nün bilgisi ve denetimi altında orman kadastro komisyonlarınca düzeltilir.
TMK md.1025 Kapsamında Tapu Sicilinin Düzeltilmesi:
Hakkın gerçek durumuna uygun olmayan tapu sicil kayıtlarının, hakkın gerçek durumuna uygun hale getirilmesini amaçlayan tapu sicilinin düzeltilmesi davası esas itibariyle TMK md.1025’te düzenlenir. Bu davanın niteliği hakkında doktrinde farklı görüşler bulunur. Bir görüşe göre, eda davası niteliği taşıyan bu davanın mahkeme hükmü, davalının irade açıklaması yerine geçen bir edadır. Diğer bir görüşe göre, tespit niteliği taşıyan bu dava, tapu sicilindeki hatalı kaydın gerçek hukuki duruma uygun hale getirilmesini amaçlar ve mahkeme hükmü, yalnızca, tapu memuruna yöneltilmiş usulî bir emir niteliği taşımaktadır.
Tapu sicilinin düzeltilmesi davasının, kesin yetki kuralı kapsamında olması nedeniyle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerekmektedir.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının Konusu Nedir?
Esas itibariyle bu davanın konusu, “yolsuz nitelik taşıyan tescil, terkin ve değişiklik(tadil) işlemleri için açılmaktadır.
Şerhlerin dava konusu olması, şerhin niteliğine göre değişecektir. Geçerli bir şekilde tapu siciline verilen bir kişisel hak şerhinin sonradan hukuki değerini yitirmesi halinde, şerhten yararlanacak olan kişinin terkin talebinde bulunmaması halinde hak sahibinin TMK md.1025 kapsamında tapu sicilinin düzeltilmesi davasını açması ve terkine ilişkin mahkeme hükmü neticesinde, ilgili şerhin terkin edilmesi mümkündür.
Tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına ilişkin şerhlerden ise ancak TMK md.1010/3’te belirtilen işlemler için tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılabilir. Geçici tescillerin şerhi ile ilgili konularda tapu sicilinin düzeltilmesi davasını açılmasına gerek bulunmamaktadır.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davasının Tarafları Kimlerdir?
Davacı taraf, doğrudan doğruya veya dolayısıyla zarar görenler olabilecektir.
Doğrudan doğruya zarar görenler, maddi hak durumu ile şekli hak durumu arasında uyumsuzluk olan ve bu yolsuz tescil sebebiyle zarara uğraya veya uğrama tehlikesi altında bulunan gerçek hak sahipleridir. Bu kişilere örnek olarak; ayni hakkı bulunup tapuya tescil edilmemiş veya yanlış tescil edilmiş kişiler örnek verilebilir.
Paylı mülkiyetteki her paydaşın bu gibi durumlarda olması halinde, kendi payı için bağımsız olarak tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise zorunlu dava arkadaşlığı bulunup, davanın tüm ortaklar tarafından birlikte açılması gerekir.
Kat mülkiyeti hak sahipleri, kendi adlarına bulunan kayıtlı bağımsız bölümler açısından tek başlarına tapu sicilinin düzeltilmesi davasını açabilirler.
Dolayısıyla zarar görenlerin dava açma hakkı, kişilerin haklarını kazanırken tapu sicilinin doğru olmasına ve kişinin hakkı kazanımından sonra tapu sicilinin hukuki geçerliliğini kaybetmesine bağlıdır.
Davalı taraf, kendisinin gerçek hak sahibi olmamasına rağmen, hukuki geçerliliği olmayan, yolsuz bir tapu sicil kaydından ötürü tapuda hak sahibi görünen ya da yolsuz terkinden doğrudan veya dolaylı şekilde yararlanan kişiler, bu kişilerin ölmesi durumunda da o kişinin külli halefleri olacaktır.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi İçin Dava Açmak Gerekir Mi?
Tarafların anlaşarak tapu sicilinin düzeltilmesi durumunda, düzeltilecek olan sicil kaydının dava yoluyla düzeltilme zorunluluğu yoktur. Tarafların kendi aralarında anlaşıp tapu sicilinin düzeltilmesi talebinde bulunmak istemesi ve bunun için de, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne yazılı başvuruda bulunmaları, bunun sonrasında da tarafların düzeltemeye ilişkin yazılı olurlarının alınması gerekmektedir.
